Prodali jste nemovitost? Nezapomeňte na daň z příjmu– kdy se platí a kdy ne
Prodej nemovitosti bývá pro mnohé zásadním životním krokem. Ať už jste prodali byt, dům nebo pozemek, možná vás překvapí, že s tímto krokem může být spojena i povinnost podat daňové přiznání k dani z příjmu. A to i v případě, že normálně daňové přiznání vůbec neřešíte. Jak tedy poznat, kdy je potřeba daň z příjmu při prodeji nemovitosti zaplatit – a kdy jste od ní osvobozeni?
Kdy musíte daň z příjmu z prodeje nemovitosti zaplatit?
Pokud neplníte zákonné podmínky pro osvobození, příjem z prodeje nemovitosti je považován za zdanitelný příjem. Nezáleží na tom, zda podnikáte – tato povinnost se týká všech, kdo prodali nemovitost.
Zdaní se zisk, ne celá částka
Naštěstí se nezdaňuje celá prodejní cena. Daň z příjmu se vypočítává pouze z rozdílu mezi prodejní cenou a pořizovací cenou nemovitosti. Tento rozdíl si navíc můžete snížit o další doložitelné náklady.
Sazba daně z příjmu fyzických osob je 15 % z tohoto rozdílu.
Zvýšení sazby daně
Nově se uplatňuje progresivní zdanění, což znamená, že pokud váš zisk z prodeje nemovitosti přesáhne určitou hranici, bude část tohoto zisku zdaněna vyšší sazbou.
Pro rok 2024 platí, že příjmy do výše 36násobku průměrné mzdy (konkrétní částka se každý rok mění) se daní sazbou 15 %.
Část příjmu, která tuto hranici přesáhne, se daní sazbou 23 %.
Příklad: Pokud jste koupili dům za 5 000 000 Kč, vložili do něj 1 000 000 Kč na rekonstrukci a prodali ho za 6 500 000 Kč, danit budete jen zisk 500 000 Kč.
Co všechno si můžete odečíst?
- náklady na rekonstrukci (s doložením faktur),
- provizi realitní kanceláři,
- právní a notářské služby,
- správní poplatky a náklady na znalecký posudek.
Kdy jste od daně z příjmu z prodeje nemovitosti osvobozeni?
Existují tři hlavní situace, kdy se daň neplatí:
1. Časový test vlastnictví
Nejznámější výjimkou je tzv. časový test. Pokud jste nemovitost vlastnili alespoň:
-
5 let (pro nemovitosti pořízené do konce roku 2020),
-
10 let (pro nemovitosti pořízené od roku 2021),
a poté ji prodali, daň neplatíte.
2. Bydliště v nemovitosti
Pokud jste měli v prodávané nemovitosti trvalé bydliště alespoň 2 roky před prodejem, příjem je také od daně osvobozen – bez ohledu na to, jak dlouho jste byli vlastníkem.
3. Použití peněz na nové bydlení
Pokud prostředky z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby (např. nákup nového bytu, rekonstrukce, výstavba domu), můžete být od daně osvobozeni. Prostředky můžete použít nejpozději do konce následujícího zdaňovacíjo období po zdaňovacím období, kdy jste prodej uskutečnili. Nebo ve zdaňovacím období předcházející zdaňovacímu období prodeje. Nezapomeňte však včas podat oznámení správci daně.
Dědictví a daň z příjmu – jak je to opravdu?
Prodej nemovitosti získané dědictvím se často mylně považuje za automaticky osvobozený. Ve skutečnosti záleží na tom, od koho jste nemovitost zdědili:
- V přímé linii (např. rodič, prarodič): započítává se i doba, po kterou nemovitost vlastnil zesnulý. Pokud tedy rodič vlastnil dům 8 let a vy další 2 roky, splňujete časový test 10 let.
- V nepřímé linii (např. teta, strýc, sourozenec): zde se doba předchozího vlastníka nezapočítává a časový test běží od chvíle, kdy nemovitost připadne vám.
Pozor: Pokud během jednoho roku získáte darem nebo dědictvím majetek v hodnotě přes 5 milionů Kč, máte oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu – i když je příjem osvobozen. Nesplnění této povinnosti může vést až k pokutě 15 % z hodnoty.
Darování nemovitosti a daň při prodeji
I když je samotný dar mezi blízkými osobami od daně z příjmu osvobozen, při následném prodeji se časový test počítá od okamžiku, kdy jste nemovitost nabyli.
Pokud ji prodáte dříve, daň z příjmu vás nemine.
Tip: V případě darování si nechte vyhotovit znalecký posudek – ten pak slouží jako základní hodnota při výpočtu zdanitelného zisku.
Nezapomeňte na termín!
Daňové přiznání za rok 2024 musíte podat nejpozději do 1. dubna 2025, pokud si jej podáváte sami. S daňovým poradcem se lhůta prodlužuje do 1. července 2025.
Závěrem
Prodej nemovitosti přináší mnoho otázek – nejen právních a praktických, ale i daňových. Pokud si nejste jistí, zda daň z příjmu platíte, nebo potřebujete poradit, jsem tu pro vás. Pomohu vám nejen s prodejem nemovitosti, ale i se správným nastavením podmínek, které vám ušetří starosti – a často i peníze.
Michaela Pecharová - vaše realitní makléřka pro Liberecký kraj
www.michaelapecharova.cz
reality@michaelapecharova.cz
+420 606 898 227
